Le locazioni brevi sono contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa e riferiti a immobili abitativi situati in Italia. La durata, tuttavia, è soltanto uno dei requisiti da considerare: contano anche la categoria catastale, i servizi inclusi e il numero di appartamenti destinati a questo tipo di locazione.
I requisiti di una locazione breve
Il contratto deve riguardare un’unità immobiliare a uso abitativo appartenente a una categoria catastale compresa tra A1 e A11, con l’esclusione della categoria A10, riservata a uffici e studi privati. Possono essere comprese anche le pertinenze dell’abitazione, come box, posti auto, cantine e soffitte.
Un immobile non rientra nella disciplina soltanto perché potrebbe essere utilizzato come abitazione: deve risultare iscritto in una delle categorie catastali ammesse ed essere locato a uso abitativo.
La durata massima è di 30 giorni e, quando le stesse persone stipulano più contratti durante l’anno, il limite viene verificato per ciascun contratto. Non è richiesto uno schema contrattuale particolare e, salvo che il contratto sia formato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, non vi è obbligo di registrazione.
Anche il locatore e il conduttore devono essere persone fisiche che agiscono fuori dall’esercizio di un’attività d’impresa. Rimane quindi escluso, per esempio, il contratto che il conduttore stipula nell’ambito di un’attività commerciale per destinare l’alloggio ai propri dipendenti, anche quando tale attività non viene esercitata abitualmente.
Stanze, sublocazioni e comodato
La locazione breve può riguardare anche una singola stanza dell’abitazione. Le stesse regole si applicano alle sublocazioni e ai contratti con cui un comodatario concede a pagamento l’immobile a un’altra persona, purché siano rispettati il limite di durata e gli altri requisiti previsti.
Il contratto può essere concluso direttamente tra le parti oppure con l’intervento di un’agenzia immobiliare o di un portale telematico. La presenza dell’intermediario non cambia la possibilità di applicare la disciplina delle locazioni brevi, purché il contratto rispetti tutti gli altri requisiti.
I servizi compatibili con la locazione breve
La fornitura della biancheria, la pulizia dei locali, il wi-fi e l’utilizzo delle utenze telefoniche sono servizi accessori compatibili con la locazione breve. La disciplina non si applica, invece, quando insieme all’immobile vengono offerte prestazioni ulteriori, come la colazione o la somministrazione di alimenti e bevande, il noleggio di un’auto, una guida turistica o un interprete. In questi casi la prestazione è considerata, sotto il profilo fiscale, un’attività d’impresa, anche se svolta occasionalmente.
Il limite di due appartamenti dal 2026
A partire dal 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto quando vengono destinati a questo uso non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Oltre tale soglia, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.
In sintesi, per riconoscere una locazione breve occorre verificare insieme durata, destinazione e categoria catastale dell’immobile, natura delle parti, servizi offerti e numero di appartamenti utilizzati. Il solo limite dei 30 giorni non è sufficiente a stabilire se il contratto rientra nella disciplina.
Le indicazioni riportate hanno carattere generale; una situazione specifica può richiedere una valutazione professionale.
Fonte
Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari – aprile 2026 — Guida dell’Agenzia delle Entrate sui contratti interessati, sul regime fiscale e sugli obblighi degli intermediari.