Con il contratto preliminare, venditore e compratore si impegnano a concludere la futura compravendita, ma la proprietà dell’immobile non viene ancora trasferita. Il compromesso deve essere redatto per iscritto e registrato entro 30 giorni; la sua trascrizione nei registri immobiliari, invece, richiede l’intervento del notaio e offre all’acquirente una tutela ulteriore.
La funzione del contratto preliminare
Il preliminare viene utilizzato quando le parti hanno raggiunto un accordo, ma non possono stipulare subito il contratto definitivo. Può accadere, per esempio, che l’acquirente stia cercando un mutuo oppure che il venditore attenda la consegna di una nuova abitazione.
Con la firma nasce un obbligo reciproco a concludere la compravendita alle condizioni concordate. Il passaggio della proprietà avverrà soltanto con il contratto definitivo: questo è il primo aspetto da comprendere quando si firma un compromesso.
Il preliminare deve avere forma scritta e può essere redatto come scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico.
Registrazione del preliminare e imposte dovute
La registrazione è obbligatoria entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Se il preliminare viene stipulato con atto notarile, è il notaio a provvedervi entro lo stesso termine.
Per registrarlo sono dovute un’imposta di registro fissa di 200 euro, indipendente dal prezzo della compravendita, e l’imposta di bollo. Quest’ultima ammonta a 16 euro ogni quattro facciate e comunque ogni 100 righe; per l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata è invece pari a 155 euro.
Se il contratto prevede una caparra confirmatoria o acconti sul prezzo non soggetti a IVA, per i preliminari stipulati dal 1° gennaio 2025 si applica anche l’imposta di registro dello 0,5% su tali somme. L’importo non può superare l’imposta prevista per il contratto definitivo e quanto pagato viene imputato all’imposta principale dovuta al momento della registrazione di quest’ultimo.
Quando il futuro trasferimento è soggetto a IVA, il trattamento cambia in base alla natura della somma versata. Se si tratta di un acconto sul prezzo, deve essere emessa fattura con IVA e, per la registrazione, sono dovuti complessivamente 200 euro riferiti all’acconto e 200 euro riferiti al preliminare.
La caparra confirmatoria non costituisce invece il corrispettivo della vendita e non è soggetta a IVA. Su questa somma si applica l’imposta di registro dello 0,5%, entro il limite dell’imposta prevista per il contratto definitivo; restano inoltre dovuti i 200 euro per la registrazione del preliminare.
Le differenze tra registrazione e trascrizione
La registrazione e la trascrizione svolgono funzioni diverse. Poiché il preliminare non trasferisce la proprietà, dopo la firma potrebbe accadere che il venditore ceda lo stesso immobile a un’altra persona, costituisca un diritto reale come l’usufrutto oppure che venga iscritta un’ipoteca a suo carico. In una situazione del genere, il compratore potrebbe chiedere il risarcimento del danno, ma non l’annullamento della successiva vendita o dell’iscrizione ipotecaria.
La trascrizione del preliminare nei registri immobiliari serve a evitare che questi eventi pregiudichino i diritti dell’acquirente. Per effettuarla è necessario stipulare l’atto con l’intervento di un notaio; all’imposta di registro e al bollo di 155 euro si aggiungono allora l’imposta ipotecaria di 200 euro e le tasse ipotecarie di 35 euro.
Gli obblighi dell’agenzia immobiliare
I mediatori immobiliari devono registrare i preliminari conclusi in seguito alla loro attività. L’obbligo riguarda anche l’accettazione di una proposta quando le clausole contenute nel documento sono già sufficienti a determinare la conclusione di un contratto preliminare. Non sono invece soggetti a registrazione l’incarico di vendita, la sola proposta di acquisto o la sua accettazione quando questa non basta a formare un preliminare.
La firma del compromesso, in sintesi, crea un impegno giuridico ma non rende ancora proprietari. La registrazione è un adempimento obbligatorio, mentre la trascrizione aggiunge una protezione nei confronti di eventuali atti successivi riguardanti l’immobile: distinguere questi passaggi permette di comprendere con maggiore precisione gli effetti dell’accordo.
Le indicazioni riportate hanno carattere generale; una situazione specifica può richiedere una valutazione professionale.
Fonte
L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali – ottobre 2025 — Guida dell’Agenzia delle Entrate che illustra il contratto preliminare, la sua registrazione e l’utilità della trascrizione.