Prima di comprare casa è utile controllare che il venditore sia il legittimo proprietario e verificare l’eventuale presenza di ipoteche o altre pendenze. I dati catastali e l’ispezione ipotecaria permettono di ricostruire la situazione dell’immobile, mentre al notaio spettano le verifiche necessarie per redigere l’atto di compravendita.
I controlli sull’immobile e il ruolo del notaio
Le verifiche più importanti sulla situazione catastale e ipotecaria vengono svolte dal notaio incaricato di redigere l’atto. Questo non impedisce a chi sta valutando l’acquisto di informarsi in anticipo, così da arrivare alla compravendita conoscendo gli elementi che emergono dai registri pubblici.
L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione diversi servizi per consultare le informazioni relative agli immobili: alcuni sono accessibili senza registrazione, mentre altri la richiedono. Questi strumenti possono essere utilizzati per conoscere la situazione del bene che si intende acquistare o vendere, fermo restando il ruolo del notaio nei controlli necessari alla redazione dell’atto.
La consultazione delle banche dati catastale e ipotecaria è gratuita soltanto quando chi la richiede è titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento sull’immobile. Chi sta pensando di acquistare, quindi, non deve dare per scontato che la consultazione sia gratuita.
La verifica dei dati catastali
Il controllo catastale serve a verificare che la situazione reale dell’immobile corrisponda ai dati e alle planimetrie depositati in catasto. Nell’atto notarile devono comparire i dati catastali e il riferimento alle planimetrie; gli intestatari devono inoltre dichiarare la conformità dello stato dell’immobile, oppure presentare un’attestazione rilasciata da un tecnico abilitato.
Prima della stipula, il notaio individua anche gli intestatari catastali e verifica la loro corrispondenza con quanto risulta dai registri immobiliari. Il controllo catastale riguarda quindi l’identificazione e la conformità dell’immobile, mentre l’ispezione ipotecaria consente di ricostruire la titolarità e l’eventuale presenza di ipoteche o altre pendenze.
L’ispezione ipotecaria
L’ispezione ipotecaria permette di consultare i registri, le note e i titoli depositati presso i Servizi di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. La documentazione consente di controllare tre tipi di formalità che raccontano vicende diverse dell’immobile:
- le trascrizioni, effettuate quando un diritto reale viene trasferito o costituito e in occasione di vicende come una vendita, una successione, una divisione o un pignoramento;
- le iscrizioni, utilizzate per rendere pubblica la costituzione di ipoteche, per esempio quelle legate a un mutuo;
- le annotazioni, che segnalano modifiche relative a formalità precedenti, come la cancellazione di un’ipoteca o di un pignoramento.
Leggere correttamente queste formalità permette di capire non soltanto chi risulta proprietario, ma anche se sull’immobile sono presenti ipoteche o pendenze, comprese quelle giudiziarie.
Le verifiche essenziali prima dell’acquisto
Prima di firmare è opportuno verificare la titolarità dell’immobile e l’eventuale presenza di ipoteche o pendenze attraverso le informazioni catastali e ipotecarie. L’ispezione ipotecaria è lo strumento che consente di consultare le formalità registrate, mentre al notaio spetta lo svolgimento delle verifiche necessarie per predisporre l’atto di compravendita.
La titolarità dell’immobile e la presenza di eventuali gravami non dipendono quindi da una dichiarazione del venditore, ma da ciò che risulta dai registri e dai controlli effettuati sulla documentazione. Le indicazioni riportate hanno carattere generale, perché ogni compravendita può presentare circostanze specifiche che richiedono una valutazione professionale.
Fonte
L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali – ottobre 2025 — Guida dell’Agenzia delle Entrate dedicata alle regole fiscali e alle verifiche da considerare nell’acquisto di un’abitazione.