Chi ricava un reddito da una locazione breve può scegliere la cedolare secca, un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali. L’aliquota ordinaria è del 26%, ma può essere ridotta al 21% per i redditi riferiti a una sola unità immobiliare scelta dal contribuente in ciascun periodo d’imposta.
Le imposte sostituite dalla cedolare secca
La cedolare secca è un regime opzionale: il proprietario, il sublocatore o il comodatario può sceglierlo in alternativa alla tassazione ordinaria per il reddito ottenuto dal contratto. L’imposta sostituisce l’Irpef, le addizionali regionale e comunale e, quando il contratto viene registrato, anche le imposte di registro e di bollo.
I contratti di durata non superiore a 30 giorni, in linea generale, non devono essere registrati. La possibilità di applicare la cedolare alle locazioni brevi comprende anche i redditi derivanti dalla sublocazione, dalla concessione a pagamento dell’immobile da parte del comodatario e dai contratti che includono servizi accessori compatibili con questa disciplina.
Dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi può essere applicato quando vengono destinati a tale uso non più di due appartamenti nel periodo d’imposta. Superata questa soglia, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.
Le aliquote del 21% e del 26%
Dal 1° gennaio 2024, l’aliquota della cedolare secca sulle locazioni brevi è pari al 26%. Il contribuente può applicare l’aliquota ridotta del 21% ai redditi derivanti dai contratti relativi a una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta; l’immobile prescelto deve essere indicato nella dichiarazione dei redditi relativa a quell’anno.
La riduzione non si applica automaticamente a tutti gli immobili destinati alle locazioni brevi. Se una persona ne utilizza due, deve scegliere quale dei due beneficia del 21%, mentre per l’altro trova applicazione l’aliquota del 26%.
L’imposta sostitutiva si calcola sull’intero canone indicato nel contratto, senza l’abbattimento forfettario del 5% previsto dalla tassazione ordinaria. Quando il conduttore paga anche una somma determinata forfettariamente per i servizi compresi nella locazione, anche tale importo concorre, in linea generale, alla base imponibile. Il trattamento dettagliato delle spese e dei servizi richiede però un esame specifico del modo in cui sono sostenuti e addebitati.
La scelta del regime
L’opzione viene esercitata nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui maturano i canoni oppure vengono riscossi i corrispettivi e può essere effettuata per ciascun contratto. Se il contratto viene registrato volontariamente, la scelta può essere espressa al momento della registrazione.
Esiste una regola particolare quando vengono locate singole porzioni della stessa abitazione per periodi che coincidono del tutto o in parte: l’opzione effettuata per il primo contratto vincola anche il regime applicabile a quello successivo.
Gli effetti del reddito soggetto a cedolare sugli altri benefici
Il reddito assoggettato alla cedolare non entra nel reddito complessivo utilizzato per calcolare l’Irpef e le addizionali, per la parte derivante dal reddito fondiario. Deve però essere considerato quando si verificano la condizione di familiare fiscalmente a carico, la misura di deduzioni e detrazioni e la spettanza di benefici collegati al reddito, compreso l’Isee.
Scegliere la cedolare secca significa quindi applicare un’imposta sostitutiva, non escludere quel reddito da ogni valutazione fiscale o economica. Aliquota, immobile al quale riservare il 21% e modalità di esercizio dell’opzione sono gli elementi da considerare prima di adottare il regime.
Le indicazioni riportate hanno carattere generale; una situazione specifica può richiedere una valutazione professionale.
Fonte
Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari – aprile 2026 — Guida dell’Agenzia delle Entrate dedicata alla tassazione delle locazioni brevi e agli adempimenti degli intermediari.