Cos’è il rogito e perché è decisivo
Il rogito (atto definitivo) è l’atto pubblico notarile con cui si trasferisce la proprietà dell’immobile.
Il notaio verifica identità e capacità delle parti, titoli di provenienza, conformità catastale/planimetrica, eventuali vincoli (ipoteche, pignoramenti), e cura la trascrizione nei Registri Immobiliari.
Differenze pratiche rispetto al compromesso
- Effetti: il compromesso obbliga a stipulare il definitivo; il rogito trasferisce la proprietà.
- Imposte: al compromesso si pagano imposte di registro “preliminari”; al rogito si versano le imposte d’acquisto (registro/IVA, ipotecaria, catastale) secondo il caso concreto.
- Opponibilità ai terzi: l’acquisto è pienamente opponibile dopo la trascrizione del rogito.
Documenti normalmente richiesti al rogito
(L’elenco è indicativo: il notaio fornisce la checklist definitiva)
- Documenti personali delle parti (identità, codice fiscale, stato civile/regime patrimoniale).
- Titolo di provenienza dell’immobile (atto, successione, donazione).
- Dati catastali aggiornati e planimetria conforme.
- APE – Attestato di prestazione energetica (vedi sotto).
- Eventuali certificazioni tecniche (impianti, agibilità/abitabilità se disponibile).
- Documentazione condominiale: regolamento, ultime delibere, attestazioni su spese e morosità.
- Mutuo (se presente): delibera, bozza atto di mutuo, coordinate/tempi di erogazione.
APE al rogito: clausola, allegazione e sanzioni
Per i contratti di trasferimento a titolo oneroso (come la compravendita):
- il venditore deve aver reso disponibile l’APE dall’avvio delle trattative e consegnarlo all’acquirente;
- nel rogito va inserita apposita clausola sul possesso/consegna dell’APE e va allegato l’attestato (art. 6 D.Lgs. 192/2005).
Se si omette la clausola o l’allegazione non scatta la nullità, ma una sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 € (art. 15 D.Lgs. 192/2005; regole diverse per locazioni e casi particolari).
Domande ricorrenti
Serve per forza il compromesso prima del rogito?
No. Si può andare direttamente al rogito se le parti sono pronte.
Se una parte non si presenta al rogito?
La parte adempiente può chiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.), cioè una sentenza che tiene luogo del contratto definitivo.
Quando il rogito è opponibile ai terzi?
Con la trascrizione nei Registri Immobiliari eseguita dal notaio.
Consigli pratici
- Verifica preventiva di conformità catastale/planimetrica e di eventuali abusi.
- Chiarezza su spese condominiali arretrate e su chi ne risponderà.
- Coordinamento con banca e notaio su tempi di erogazione del mutuo.
- Presenza e allegazione APE in regola per evitare sanzioni.
- Richiedi al notaio il calcolo delle imposte d’acquisto in base al tuo caso (privato/impresa, prima/seconda casa).
Fonti per approfondire
- Consiglio Nazionale del Notariato – L’atto pubblico di compravendita (rogito)
Ruolo del notaio, controlli, trascrizione, fasi operative.
https://www.notariato.it/it/casa/latto-pubblico-di-compravendita-o-il-rogito/ - Consiglio Nazionale del Notariato – Lista documenti per la compravendita
Checklist orientativa dei documenti per compratore e venditore.
https://www.notariato.it/it/casa/lista-documenti-da-fornire-caso-di-compravendita-immobiliare/ - Codice civile – art. 2932
Esecuzione specifica: la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo.
https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaArticolo?art.codiceRedazionale=042U0262&art.idArticolo=2932 - D.Lgs. 192/2005 – art. 6 e art. 15 (APE)
Disponibilità dalle trattative, clausola e allegazione al rogito; sanzioni (3.000–18.000 €) per omissione.
https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2005/09/23/005G0219/sg