La legge di Bilancio 2025 ha ampliato da uno a due anni il termine per vendere un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, nel momento in cui se ne compra un’altra usufruendo della stessa agevolazione.
Il nuovo termine facilita il cambio di abitazione, ma non modifica il termine previsto per il credito d’imposta quando la vendita precede il nuovo acquisto. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 297 del 26 novembre 2025.
Che cosa significa “prima casa”
L’espressione “prima casa” può trarre in inganno. Non indica necessariamente la prima abitazione acquistata nella propria vita, ma un particolare trattamento fiscale riconosciuto quando ricorrono le condizioni previste dalla legge.
Tra i requisiti principali:
- l’abitazione non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
- deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente risiede, svolge la propria attività oppure trasferisce la residenza entro 18 mesi;
- l’acquirente non deve possedere, da solo o con il coniuge, un’altra abitazione nello stesso Comune;
- non deve possedere in Italia un altro immobile acquistato con la stessa agevolazione, salvo che lo venda entro due anni dall’acquisto del nuovo immobile.
Di regola, non è necessario trasferire la residenza proprio nell’abitazione acquistata: è sufficiente averla o stabilirla nel Comune in cui si trova l’immobile.
Prima casa e abitazione principale
“Prima casa” e “abitazione principale” non sono sinonimi.
Il termine “prima casa” indica un’agevolazione fiscale applicata in fase di acquisto. L’abitazione principale è invece l’immobile nel quale il possessore risiede anagraficamente e dimora abitualmente.
Una casa acquistata con l’agevolazione può diventare anche l’abitazione principale, ma le due condizioni non coincidono automaticamente.
In cosa consiste l’agevolazione
Il beneficio consente nel pagare imposte ridotte al momento dell’acquisto.
Se la vendita non è soggetta a IVA, si applica l’imposta di registro del 2% invece del 9%. Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro ciascuna.
Se la vendita è soggetta a IVA, si applica l’aliquota del 4% invece del 10%. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Il nuovo termine di due anni
Chi possiede un’abitazione comprata con l’agevolazione può acquistarne un’altra usufruendo nuovamente del beneficio, anche se non ha ancora venduto quella precedente.
Per conservare l’agevolazione sul nuovo acquisto, l’immobile già posseduto deve essere venduto entro due anni dall’acquisto del secondo immobile. Prima della modifica introdotta dalla legge di Bilancio 2025, in vigore dal 1° gennaio 2025, il termine era di un anno.
In cosa consiste il credito d’imposta
Il credito d’imposta spetta, a condizione che l’immobile acquistato con i benefici venga venduto e che entro un anno si proceda al riacquisto di un’altra abitazione con i requisiti “prima casa”, a chi vende un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa” e ne compra un’altra.
Il suo importo corrisponde all’imposta di registro o all’IVA pagata sul precedente acquisto, ma non può superare l’imposta dovuta per quello nuovo. Se, per esempio, sul primo acquisto sono stati pagati 3.000 euro e sul secondo ne sono dovuti 2.000, il credito non può superare 2.000 euro.
Il credito può essere utilizzato per ridurre l’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto oppure, secondo le modalità previste, in diminuzione di altre imposte o in compensazione. Non viene restituito in denaro.
Due situazioni da distinguere
I termini dipendono dall’ordine delle operazioni:
- se si acquista prima la nuova abitazione, quella precedente può essere venduta entro due anni. Il diritto al credito d’imposta resta riconosciuto, purché la vendita avvenga entro questo termine;
- se si vende prima la vecchia abitazione, il nuovo acquisto deve avvenire entro un anno per ottenere il credito.
La novità riguarda quindi il tempo concesso per vendere l’immobile già posseduto dopo aver comprato quello nuovo. Non estende a due anni il termine per il riacquisto quando la precedente abitazione è stata venduta per prima.
Fonti
Prima casa e credito d’imposta: un anno per il nuovo acquisto – Chiarisce che il termine per riacquistare dopo la vendita della precedente abitazione rimane di un anno.
Risposta n. 297 del 26 novembre 2025 – Esamina la mancata estensione del termine annuale previsto per il credito d’imposta.
Risposta n. 197 del 30 luglio 2025 – Chiarisce il rapporto tra il termine biennale per la vendita e il credito d’imposta.
L’acquisto con i benefici “prima casa” – Illustra requisiti, imposte agevolate e funzionamento del credito d’imposta.