Cos’è il compromesso
Il compromesso (o contratto preliminare) è l’accordo con cui venditore e acquirente si obbligano a stipulare il rogito (contratto definitivo) a condizioni già fissate.
Non trasferisce la proprietà: serve a “bloccare” l’affare e a definire tempi, prezzo, condizioni (eventuale mutuo, consegna, lavori, ecc.). Deve avere la stessa forma del contratto definitivo ovvero, scrittura privata o atto notarile.
Caparra e acconto
Nel preliminare possono essere versate somme:
- Caparra confirmatoria: tutela la parte adempiente; se l’altra non rispetta il contratto, chi ha versato/ ricevuto può trattenere o chiedere il doppio (oltre a eventuale maggior danno).
- Acconto prezzo: è solo un’anticipazione del prezzo finale, senza funzione risarcitoria.
Imposte per la registrazione del contratto preliminare:
- Imposta di registro fissa: 200 euro
- Imposta proporzionale (se le somme non sono soggette a IVA): 0,5% su caparre; 0,5% su acconti (novità dal 1° gennaio 2025, prima gli acconti erano al 3%).
- Imposta di bollo:
- 16 € ogni 4 facciate o 100 righe (scrittura privata non autenticata);
- 155 € se atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Se l’acconto è fatturato con IVA (es. acquisto “nuovo” da impresa), si applica il principio di alternatività IVA/registro: l’acconto sconta l’IVA e l’imposta di registro resta in misura fissa.
Scomputo: le imposte proporzionali pagate su caparre/acconti si imputano a quelle dovute al rogito (se è dovuta l’imposta di registro sul definitivo).
Scadenza: la registrazione del preliminare va fatta entro 30 giorni dalla firma.
La trascrizione del preliminare
La trascrizione nei Registri Immobiliari (a cura del notaio) rende il preliminare opponibile ai terzi con effetto prenotativo: se dopo il preliminare il venditore subisce un’ipoteca o un pignoramento, il tuo successivo acquisto prevale (a determinate condizioni).
- Forma necessaria: solo atto pubblico o scrittura privata autenticata.
- Durata dell’effetto: cessa se non si trascrive il rogito entro 1 anno dalla data fissata per il definitivo e, in ogni caso, entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare (art. 2645‑bis c.c.).
- Costi della formalità (oltre onorari e diritti): imposta ipotecaria 200 € + tassa ipotecaria 35 €.
Quando conviene: acconti consistenti, tempi lunghi tra preliminare e rogito, venditore “a rischio” (es. impresa indebitata), immobili da costruire.
APE e preliminare
L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) deve essere disponibile fin dall’avvio delle trattative e consegnato all’acquirente al termine (art. 6 D.Lgs. 192/2005).
Non è previsto che l’APE sia allegato al preliminare; l’allegazione è richiesta per i contratti di trasferimento a titolo oneroso (vedi rogito).
Documenti utili per il preliminare (indicativi)
- Dati e documenti delle parti (identità, codice fiscale; stato civile/regime patrimoniale).
- Dati catastali e planimetria; estremi del titolo di provenienza (atto, successione, ecc.).
- Indicazione di caparra/acconti e modalità di pagamento (tracciabilità).
- APE disponibile in trattativa; eventuali informazioni condominiali (spese, delibere rilevanti).
Mini‑checklist “costi & scadenze”
- Registrazione: entro 30 giorni.
- Imposte: 200 € fissi + 0,5% su caparre e 0,5% su acconti non IVA (novità 2025).
- Bollo: 16 € ogni 4 facciate/100 righe (oppure 155 € se atto pubblico/scrittura autenticata).
- Trascrizione (facoltativa): imposta ipotecaria 200 € + tassa ipotecaria 35 €.
Fonti per approfondire
- Agenzia delle Entrate – Contratto preliminare (Modello RAP – cittadini) – Che cos’è, registrazione entro 30 giorni, imposte e bollo; canali di presentazione.
- Agenzia delle Entrate – Contratto preliminare (Modello RAP – imprese) – Focus su operazioni con IVA e novità 2025: 0,5% anche sugli acconti non soggetti a IVA.
- Agenzia delle Entrate – Guida “L’acquisto della casa: imposte e agevolazioni” (.pdf 07/2024) – Registrazione del preliminare, imposta di bollo (16 €/4 facciate o 100 righe; 155 € se atto pubblico/scrittura autenticata), scomputi.
- Codice civile – art. 1351 – Forma del preliminare (stessa del definitivo).
- Codice civile – art. 2645‑bis – Trascrizione del preliminare: effetto prenotativo e termini (1 anno/3 anni).