Autore: iosonopaolo

• Locazioni brevi: cosa cambia dal 2026

  

  Dal 1° gennaio 2026 la disciplina fiscale delle locazioni brevi è cambiata. Le modifiche introdotte dalla Legge di bilancio incidono direttamente sul numero di immobili che possono essere locati con questa modalità e sull’accesso alla cedolare secca.

  Il legislatore interviene fissando una soglia precisa, oltre la quale l’attività diventa imprenditoriale.

  Il limite dei due appartamenti

  A partire dal 1 gennaio 2026, la cedolare secca sulle locazioni brevi è applicabile soltanto su due immobili all’anno.

  Quando un soggetto destina alla locazione breve tre o più appartamenti, scatta la presunzione legale di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale. In questo caso, la cedolare secca non è più utilizzabile.

  La regola si applica a tutte le locazioni brevi, indipendentemente dal fatto che i contratti siano stipulati direttamente o tramite intermediari.

  Quando non scatta la presunzione di impresa

  La presunzione di imprenditorialità non opera se un soggetto possiede più immobili, ma ne destina solo due alla locazione breve, mentre gli altri sono locati con contratti abitativi ordinari, come il 4+4 o il 3+2.

  In questo scenario, l’attività rimane qualificata come non imprenditoriale e resta possibile applicare la cedolare secca.

  I casi in cui l’attività è considerata imprenditoriale

  La presunzione di attività imprenditoriale scatta:

  • quando vengono locati a breve termine tre o più appartamenti;
  • anche con meno di tre appartamenti, se la locazione è accompagnata da servizi accessori ulteriori rispetto alla pulizia dei locali e alla fornitura della biancheria.

  La disciplina riguarda anche le sublocazioni e le locazioni effettuate dal comodatario.

  Le conseguenze fiscali

  Quando l’attività è qualificata come imprenditoriale, il soggetto è tenuto ad aprire la partita IVA. Da quel momento si applicano le regole fiscali e contabili proprie dell’attività d’impresa.

  L’operatività può avvenire come ditta individuale oppure attraverso la costituzione di una società, a seconda delle scelte organizzative e fiscali.

  Il regime forfettario per le case vacanze

  Nel caso della ditta individuale, è possibile valutare l’adesione al regime forfettario, che risulta particolarmente favorevole per l’attività di case vacanze, codice attività 55.20.42. (Codice Ateco)

  Per questo settore è previsto un coefficiente di redditività del 40%. Ciò significa che solo il 40% dei canoni incassati verrà tassato con un’imposta del 5% nei primi cinque anni (se sussistono i requisiti) o del 15% negli anni successivi.

  Resta obbligatoria anche l’iscrizione all’INPS e i relativi versamenti contributivi.

  Considerazioni finali

  Dal 2026 la normativa traccia un confine netto: la locazione breve è ammessa come attività non imprenditoriale solo entro limiti ben definiti. Superata la soglia dei due appartamenti, l’attività viene ricondotta all’ambito dell’impresa, con conseguenze fiscali e operative precise.

  Per chi possiede immobili destinati alla locazione breve, la valutazione preventiva del numero di unità e della modalità di gestione diventa un elemento centrale nella pianificazione futura.

  ---

  Locazioni

• Il compromesso: a cosa serve, come funziona e quanto costa

  Cos’è il compromesso

  Il compromesso (o contratto preliminare) è l’accordo con cui venditore e acquirente si obbligano a stipulare il rogito (contratto definitivo) a condizioni già fissate.

  Non trasferisce la proprietà: serve a “bloccare” l’affare e a definire tempi, prezzo, condizioni (eventuale mutuo, consegna, lavori, ecc.). Deve avere la stessa forma del contratto definitivo ovvero, scrittura privata o atto notarile.

  Caparra e acconto

  Nel preliminare possono essere versate somme:

  • Caparra confirmatoria: tutela la parte adempiente; se l’altra non rispetta il contratto, chi ha versato/ ricevuto può trattenere o chiedere il doppio (oltre a eventuale maggior danno).
  • Acconto prezzo: è solo un’anticipazione del prezzo finale, senza funzione risarcitoria.

  Imposte per la registrazione del contratto preliminare:

  • Imposta di registro fissa: 200 euro
  • Imposta proporzionale (se le somme non sono soggette a IVA): 0,5% su caparre; 0,5% su acconti (novità dal 1° gennaio 2025, prima gli acconti erano al 3%).
  • Imposta di bollo:
    • 16 € ogni 4 facciate o 100 righe (scrittura privata non autenticata);
    • 155 € se atto pubblico o scrittura privata autenticata.

  Se l’acconto è fatturato con IVA (es. acquisto “nuovo” da impresa), si applica il principio di alternatività IVA/registro: l’acconto sconta l’IVA e l’imposta di registro resta in misura fissa.

  Scomputo: le imposte proporzionali pagate su caparre/acconti si imputano a quelle dovute al rogito (se è dovuta l’imposta di registro sul definitivo).

  Scadenza: la registrazione del preliminare va fatta entro 30 giorni dalla firma.

  La trascrizione del preliminare

  La trascrizione nei Registri Immobiliari (a cura del notaio) rende il preliminare opponibile ai terzi con effetto prenotativo: se dopo il preliminare il venditore subisce un’ipoteca o un pignoramento, il tuo successivo acquisto prevale (a determinate condizioni).

  • Forma necessaria: solo atto pubblico o scrittura privata autenticata.
  • Durata dell’effetto: cessa se non si trascrive il rogito entro 1 anno dalla data fissata per il definitivo e, in ogni caso, entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare (art. 2645‑bis c.c.).
  • Costi della formalità (oltre onorari e diritti): imposta ipotecaria 200 € + tassa ipotecaria 35 €.

  Quando conviene: acconti consistenti, tempi lunghi tra preliminare e rogito, venditore “a rischio” (es. impresa indebitata), immobili da costruire.

  APE e preliminare

  L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) deve essere disponibile fin dall’avvio delle trattative e consegnato all’acquirente al termine (art. 6 D.Lgs. 192/2005).

  Non è previsto che l’APE sia allegato al preliminare; l’allegazione è richiesta per i contratti di trasferimento a titolo oneroso (vedi rogito).

  Documenti utili per il preliminare (indicativi)

  • Dati e documenti delle parti (identità, codice fiscale; stato civile/regime patrimoniale).
  • Dati catastali e planimetria; estremi del titolo di provenienza (atto, successione, ecc.).
  • Indicazione di caparra/acconti e modalità di pagamento (tracciabilità).
  • APE disponibile in trattativa; eventuali informazioni condominiali (spese, delibere rilevanti).

  Mini‑checklist “costi & scadenze”

  • Registrazione: entro 30 giorni.
  • Imposte: 200 € fissi + 0,5% su caparre e 0,5% su acconti non IVA (novità 2025).
  • Bollo: 16 € ogni 4 facciate/100 righe (oppure 155 € se atto pubblico/scrittura autenticata).
  • Trascrizione (facoltativa): imposta ipotecaria 200 € + tassa ipotecaria 35 €.

  ---

  Fonti per approfondire

  • Agenzia delle Entrate – Contratto preliminare (Modello RAP – cittadini) – Che cos’è, registrazione entro 30 giorni, imposte e bollo; canali di presentazione.
  • Agenzia delle Entrate – Contratto preliminare (Modello RAP – imprese) – Focus su operazioni con IVA e novità 2025: 0,5% anche sugli acconti non soggetti a IVA.
  • Agenzia delle Entrate – Guida “L’acquisto della casa: imposte e agevolazioni” (.pdf 07/2024) – Registrazione del preliminare, imposta di bollo (16 €/4 facciate o 100 righe; 155 € se atto pubblico/scrittura autenticata), scomputi.
  • Codice civile – art. 1351 – Forma del preliminare (stessa del definitivo).
  • Codice civile – art. 2645‑bis – Trascrizione del preliminare: effetto prenotativo e termini (1 anno/3 anni).

  ---

  Compravendite

• Cedolare secca: quando conviene e come funziona

  La cedolare secca è un regime fiscale alternativo all’IRPEF ordinaria, pensato per semplificare la tassazione degli affitti abitativi.
  Chi sceglie questa opzione applica un’imposta sostitutiva unica sul canone percepito, evitando il cumulo con il resto del reddito e beneficiando anche dell’esenzione da alcune imposte indirette.

  Cos’è la cedolare secca

  Si tratta di un’imposta sostitutiva che sostituisce:

  • l’IRPEF e le addizionali comunali e regionali sul reddito da locazione;
  • l’imposta di registro e l’imposta di bollo dovute alla registrazione, alla risoluzione o alla proroga del contratto.

  L’imposta si applica direttamente sul canone pattuito nel contratto, senza ulteriori detrazioni o deduzioni.

  Chi può aderire

  Possono scegliere la cedolare secca i proprietari (o usufruttuari) di immobili ad uso abitativo locati a persone fisiche per finalità residenziali.
  Sono esclusi i contratti di locazione di immobili a uso diverso dal residenziale (es. negozi, uffici), salvo alcune deroghe limitate per le locazioni commerciali stipulate in passato.

  Le aliquote

  Attualmente sono previste due aliquote:

  • 21% per i contratti a canone libero (4+4);
  • 10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa e nei contratti per studenti universitari.

  L’aliquota ridotta è stata più volte prorogata dal legislatore ed è oggi una delle principali ragioni di convenienza per chi affitta con canone calmierato.

  Vantaggi principali

  Optare per la cedolare secca comporta alcuni benefici evidenti:

  • semplificazione fiscale, con un’unica imposta sostitutiva;
  • risparmio immediato, grazie all’esenzione da bollo e registro;
  • certezza dell’imposta, calcolata in percentuale fissa sul canone.

  Svantaggi e limiti

  Ci sono però anche aspetti meno favorevoli:

  • il locatore rinuncia all’aggiornamento del canone, inclusa la rivalutazione ISTAT;
  • in presenza di altri redditi soggetti all’IRPEF diminuiscono le detrazioni spettanti su questi ultimi;
  • non si applicano detrazioni dall’imposta o deduzioni dal reddito
  • non si applica agli immobili locati a uso commerciale.

  Come si sceglie

  L’opzione si esercita con il modello RLI:

  • già in fase di prima registrazione del contratto;
  • oppure in occasione delle annualità successive, barrando la casella opportuna.

  La scelta vincola l’intera durata dell’annualità e può essere rinnovata o revocata alla scadenza.

  Cedolare secca e locazioni brevi

  La disciplina si applica anche ai contratti di locazione breve (fino a 30 giorni), stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa.
  In questo caso la cedolare sostituisce comunque IRPEF, addizionali, registro e bollo, con la stessa aliquota del 21% o del 10% se si tratta di contratti a canone concordato.

  In sintesi

  La cedolare secca è spesso conveniente per chi ha redditi medio-alti, poche spese da detrarre e vuole una tassazione semplice e certa sui canoni di locazione.

  Per i contribuenti con redditi bassi o che preferiscono mantenere la possibilità di aggiornare il canone, può invece risultare meno vantaggiosa. La valutazione va sempre fatta caso per caso.

  Fonti e approfondimenti

  • Agenzia Entrate – Cedolare secca (scheda generale)
    Panoramica sul regime, aliquote e condizioni di applicazione.
  • Agenzia Entrate – Come si registra con cedolare secca
    Modalità per esercitare l’opzione in sede di registrazione o proroga.
  • Agenzia Entrate – Come si paga (cedolare secca)
    Informazioni su acconti e saldo dell’imposta sostitutiva.
  • Agenzia Entrate – Come si sceglie (cedolare secca)
    Criteri, limiti e modalità di scelta del regime.
  • Agenzia Entrate – Locazioni brevi e cedolare secca
    Applicazione del regime ai contratti di locazione breve.

  ---

  Locazioni

• Imposte sull’acquisto di una casa: privato vs impresa, prima o seconda casa

  Comprare una casa in Italia comporta sempre il pagamento di imposte, che variano in base a:

  • chi vende (privato o impresa),
  • la tipologia dell’immobile (abitativo o di lusso),
  • se si tratta di prima o seconda casa.

  Conoscere queste differenze è fondamentale per pianificare l’acquisto e sfruttare le agevolazioni disponibili.

  Aggiornamenti normativi “Prima Casa”

  Disciplina fino al 2024

  • Per mantenere i benefici prima casa in caso di possesso di altra abitazione acquistata con agevolazione, era necessario vendere entro 1 anno l’immobile già posseduto.
  • In caso di decadenza: ricalcolo delle imposte ordinarie + interessi + sanzione del 30%.

  Novità dal 2025

  • La Legge di Bilancio 2025 (L. n. 207/2024) ha esteso a 2 anni il termine per vendere l’immobile già agevolato, senza perdere né l’aliquota ridotta (2% su registro o 4% IVA) né il credito d’imposta per il riacquisto.
  • L’interpello AE n. 197/2025 ha chiarito che la misura vale anche per chi ha acquistato nel 2024 e al 31 dicembre non aveva ancora superato il termine annuale.
  • In caso di mancato rispetto del nuovo termine: decadenza dall’agevolazione, recupero della maggiore imposta + sanzione del 30% + interessi.

  👉 Quindi, dal 2025 chi acquista con i benefici prima casa ha più tempo (2 anni) per vendere l’immobile precedente, ma resta invariata la sanzione in caso di decadenza.

  Acquisto da privato

  • Prima casa:
  • Imposta di registro: 2% sul valore catastale rivalutato.
  • Imposta ipotecaria: fissa, 50 €.
  • Imposta catastale: fissa, 50 €.
  • Seconda casa:
  • Imposta di registro: 9% sul valore catastale rivalutato.
  • Imposta ipotecaria: fissa, 50 €.
  • Imposta catastale: fissa, 50 €.

  👉 Vantaggio: il calcolo avviene sul valore catastale, spesso inferiore al prezzo di mercato.

  Acquisto da impresa

  Dipende se la vendita è soggetta a IVA.

  • Con IVA (abitazioni nuove, entro 5 anni dall’ultimazione lavori o con opzione):
  • IVA prima casa: 4% sul prezzo di vendita.
  • IVA seconda casa: 10% (22% per immobili di lusso – A/1, A/8, A/9).
  • Registro, ipotecaria, catastale: 200 € fissi ciascuno.
  • Senza IVA (cessione esente, oltre 5 anni senza opzione):
  • Stesse regole dell’acquisto da privato.
  • Registro: 2% prima casa o 9% seconda casa sul valore catastale.
  • Ipotecaria e catastale: 50 € fissi ciascuno.

  Valore catastale: cos’è e come si calcola

  Il valore catastale è la base imponibile su cui si calcolano le imposte di registro, ipotecaria e catastale quando si acquista da privato o da impresa senza IVA.

  Formula:

  Valore catastale = Rendita catastale × 1,05 × Coefficiente catastale

  • Rendita catastale: si trova nella visura catastale.
  • Rivalutazione: per legge la rendita viene aumentata del 5% (× 1,05).
  • Coefficienti catastali principali:
  • 110 per abitazioni prima casa (categorie A, esclusi A/10 e immobili di lusso).
  • 120 per abitazioni seconda casa (categorie A e C, escluse A/10 e C/1).
  • Coefficienti diversi per immobili a uso ufficio, negozi, terreni, ecc.

  Esempio pratico:

  • Rendita catastale: 900 €
  • Rivalutata: 900 × 1,05 = 945 €
  • Prima casa: 945 × 110 = 103.950 €
  • Imposta registro (2%): 2.079 €

  👉 Risultato: si paga meno rispetto al prezzo effettivo di mercato, perché la base imponibile è il valore catastale, non quello reale.

  Agevolazioni “prima casa”: requisiti principali

  • Non essere titolare (anche in quota) di altra abitazione nello stesso Comune.
  • Non possedere altra abitazione acquistata con agevolazioni “prima casa” sul territorio nazionale (salvo vendita entro 2 anni, dal 2025).
  • L’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9.
  • Trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi dall’acquisto.

  Decadenza:

  • Vendita entro 5 anni senza riacquisto di altra prima casa entro 2 anni.
  • Mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi.
  • Conseguenze: imposte ricalcolate in misura ordinaria + sanzione del 30% + interessi.

  Tabella di sintesi

  Venditore	Tipologia	Prima casa	Seconda casa
  Privato / impresa senza IVA	Registro + imposte fisse	Registro 2% + 50€ + 50€	Registro 9% + 50€ + 50€
  Impresa con IVA	IVA + imposte fisse	IVA 4% + 200€ + 200€	IVA 10% (22% lusso) + 200€ + 200€

  Consigli pratici

  • Verificare la categoria catastale: se l’immobile è di lusso, niente agevolazioni.
  • Controllare i requisiti soggettivi: residenza, altri immobili, precedenti acquisti.
  • Attenzione alle scadenze: dal 2025 ci sono 2 anni per vendere l’immobile precedente senza perdere i benefici.
  • Valutare la convenienza tra acquisto da privato (registro su valore catastale) e da impresa (IVA sul prezzo).
  • Chiedere al notaio un calcolo preventivo delle imposte.

  Fonti ufficiali e approfondimenti

  • Agenzia delle Entrate – Scheda “Acquisto prima casa”
    Requisiti e condizioni per accedere all’agevolazione prima casa.
  • Agenzia delle Entrate – Guida “L’acquisto della casa: imposte e agevolazioni fiscali” (giugno 2024, PDF)
    Guida aggiornata con esempi e normativa di riferimento.
  • Consulenza Legale Italia – Tassazione acquisto prima casa
    Analisi giuridica e fiscale delle imposte sull’acquisto.
  • MutuiSupermarket – Tasse acquisto casa
    Tabella comparativa chiara tra acquisto da privato e da impresa.
  • Agevolazioni prima casa, tempo di due anni esteso
    Spiegazione della novità normativa introdotta con la Legge di Bilancio 2025.
  • Quando si decade dall’agevolazione
    Dettaglio delle conseguenze fiscali in caso di perdita dei benefici.

  ---

  Compravendite

• Come registrare un contratto di locazione con il modello RLI

  La registrazione di un contratto di locazione non è soltanto una formalità: è l’adempimento che rende l’accordo valido anche dal punto di vista fiscale, oltre che civile. Senza questo passaggio, infatti, il contratto non produce effetti nei confronti dell’Agenzia delle Entrate e le parti rischiano sanzioni.

  In questo articolo vediamo quando scatta l’obbligo di registrazione, come funziona la procedura con il modello RLI, quali documenti servono e quali imposte sono dovute.

  Quando è obbligatoria la registrazione

  Non tutti i contratti di locazione devono essere registrati. L’obbligo riguarda quelli di durata superiore a 30 giorni complessivi nell’anno, stipulati tra le stesse parti. Rientrano quindi nella disciplina sia i contratti abitativi (es. affitto di un appartamento) sia quelli commerciali o ad uso diverso.

  Se il contratto non supera i 30 giorni nell’anno – le cosiddette locazioni brevi – la registrazione non è obbligatoria, ma può comunque essere effettuata su scelta delle partiTempistiche: i 30 giorni

  La legge è chiara: la registrazione va fatta entro 30 giorni. Il termine decorre dalla data di stipula del contratto o, se la decorrenza indicata è anteriore, da quest’ultima. È un termine essenziale: chi non lo rispetta incorre in sanzioni, anche se può poi regolarizzare con il ravvedimento operoso.

  Il modello RLI e come si utilizza

  Lo strumento per registrare un contratto è il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili). Si può usare in due modi:

  • online, con il servizio RLI Web disponibile nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate (accesso con SPID, CIE o CNS);
  • in ufficio, presentando il modello cartaceo allo sportello dell’Agenzia delle Entrate.

  La procedura telematica è oggi la più diffusa perché consente di caricare i dati direttamente e di pagare le imposte in un’unica operazione. Per chi preferisce, l’Agenzia mette a disposizione un manuale operativo dettagliato, utile per orientarsi nei vari passaggi.

  Quali dati e documenti servono

  Per completare la registrazione servono poche informazioni essenziali:

  • i dati anagrafici delle parti (locatore e conduttore);
  • i dati catastali dell’immobile;
  • gli estremi del contratto (durata, canone, decorrenza).

  In generale non è richiesto allegare il contratto al sistema, che resta conservato dalle parti. Alcuni allegati possono però essere obbligatori (ad esempio l’Attestato di Prestazione Energetica – APE, se richiesto dalla normativa regionale).

  ---

  Imposte da pagare

  La registrazione comporta il versamento di due imposte:

  • Imposta di registro: pari al 2% del canone annuo moltiplicato per le annualità, con un minimo di 67 euro. In alcuni casi è prevista l’imposta fissa.
  • Imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe del contratto.

  Chi sceglie il regime della cedolare secca non paga né l’imposta di registro né quella di bollo. Questo rende l’opzione particolarmente interessante in molte situazioni.

  Modalità di pagamento

  Se si utilizza RLI Web, il pagamento può avvenire direttamente online tramite addebito su conto corrente.
  Chi invece presenta la registrazione allo sportello deve utilizzare il modello F24 ELIDE, compilando i codici tributo previsti (dal 1500 al 1505 a seconda del caso).

  E dopo la registrazione?

  Il modello RLI non serve solo per la registrazione iniziale. Con lo stesso strumento si possono gestire anche gli adempimenti successivi:

  • la proroga della durata del contratto;
  • la cessione, cioè il subentro di un nuovo inquilino;
  • la risoluzione anticipata, quando le parti decidono di sciogliere il contratto prima della scadenza.

  In tutti questi casi vanno rispettati termini precisi e, salvo opzione per la cedolare secca, pagate le imposte dovute.

  In sintesi

  Registrare un contratto di locazione è un obbligo quando la durata supera i 30 giorni complessivi nell’anno. Si fa con il modello RLI, online o allo sportello, entro 30 giorni dalla stipula.
  Sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo, a meno che si scelga la cedolare secca. Con lo stesso modello si gestiscono anche proroghe, cessioni e risoluzioni.

  ---

  Fonti e risorse per approfondire

  • Agenzia Entrate – Registrazione contratti di locazione (informazioni generali)
    Panoramica sugli obblighi di registrazione e tempistiche.
  • Agenzia Entrate – Compilazione e invio via web modello RLI (cittadini)
    Istruzioni pratiche per l’invio telematico del modello.
  • Guida operativa RLI Web (PDF ufficiale)
    Manuale con spiegazioni passo passo sull’uso della piattaforma.
  • Agenzia Entrate – Come si paga (prima registrazione)
    Modalità di pagamento delle imposte di registrazione.
  • Agenzia Entrate – Adempimenti successivi (hub)
    Guida a proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti.
  • Agenzia Entrate – Cedolare secca sugli affitti
    Scheda dedicata al regime della cedolare secca.

  ---

  Locazioni