La cedolare secca è un regime fiscale alternativo all’IRPEF ordinaria, pensato per semplificare la tassazione degli affitti abitativi.
Chi sceglie questa opzione applica un’imposta sostitutiva unica sul canone percepito, evitando il cumulo con il resto del reddito e beneficiando anche dell’esenzione da alcune imposte indirette.
Cos’è la cedolare secca
Si tratta di un’imposta sostitutiva che sostituisce:
- l’IRPEF e le addizionali comunali e regionali sul reddito da locazione;
- l’imposta di registro e l’imposta di bollo dovute alla registrazione, alla risoluzione o alla proroga del contratto.
L’imposta si applica direttamente sul canone pattuito nel contratto, senza ulteriori detrazioni o deduzioni.
Chi può aderire
Possono scegliere la cedolare secca i proprietari (o usufruttuari) di immobili ad uso abitativo locati a persone fisiche per finalità residenziali.
Sono esclusi i contratti di locazione di immobili a uso diverso dal residenziale (es. negozi, uffici), salvo alcune deroghe limitate per le locazioni commerciali stipulate in passato.
Le aliquote
Attualmente sono previste due aliquote:
- 21% per i contratti a canone libero (4+4);
- 10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa e nei contratti per studenti universitari.
L’aliquota ridotta è stata più volte prorogata dal legislatore ed è oggi una delle principali ragioni di convenienza per chi affitta con canone calmierato.
Vantaggi principali
Optare per la cedolare secca comporta alcuni benefici evidenti:
- semplificazione fiscale, con un’unica imposta sostitutiva;
- risparmio immediato, grazie all’esenzione da bollo e registro;
- certezza dell’imposta, calcolata in percentuale fissa sul canone.
Svantaggi e limiti
Ci sono però anche aspetti meno favorevoli:
- il locatore rinuncia all’aggiornamento del canone, inclusa la rivalutazione ISTAT;
- in presenza di altri redditi soggetti all’IRPEF diminuiscono le detrazioni spettanti su questi ultimi;
- non si applicano detrazioni dall’imposta o deduzioni dal reddito
- non si applica agli immobili locati a uso commerciale.
Come si sceglie
L’opzione si esercita con il modello RLI:
- già in fase di prima registrazione del contratto;
- oppure in occasione delle annualità successive, barrando la casella opportuna.
La scelta vincola l’intera durata dell’annualità e può essere rinnovata o revocata alla scadenza.
Cedolare secca e locazioni brevi
La disciplina si applica anche ai contratti di locazione breve (fino a 30 giorni), stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa.
In questo caso la cedolare sostituisce comunque IRPEF, addizionali, registro e bollo, con la stessa aliquota del 21% o del 10% se si tratta di contratti a canone concordato.
In sintesi
La cedolare secca è spesso conveniente per chi ha redditi medio-alti, poche spese da detrarre e vuole una tassazione semplice e certa sui canoni di locazione.
Per i contribuenti con redditi bassi o che preferiscono mantenere la possibilità di aggiornare il canone, può invece risultare meno vantaggiosa. La valutazione va sempre fatta caso per caso.
Fonti e approfondimenti
- Agenzia Entrate – Cedolare secca (scheda generale)
Panoramica sul regime, aliquote e condizioni di applicazione. - Agenzia Entrate – Come si registra con cedolare secca
Modalità per esercitare l’opzione in sede di registrazione o proroga. - Agenzia Entrate – Come si paga (cedolare secca)
Informazioni su acconti e saldo dell’imposta sostitutiva. - Agenzia Entrate – Come si sceglie (cedolare secca)
Criteri, limiti e modalità di scelta del regime. - Agenzia Entrate – Locazioni brevi e cedolare secca
Applicazione del regime ai contratti di locazione breve.